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中国式养老 路在何方?

发布日期:2017-08-30 作者: 浏览次数:

中国式养老 路在何方?



  “中国式养老”困难与机遇并存
    养老在全球范围内都是一个值得关注的话题,每个人都希望以老有所依的方式走到生命的终点。而在中国跑步入老龄化社会后,国家和个人面临的种种养老问题,使得“中国式养老”正经历一场前所未有的时代困局,并且遭遇众多制约中国养老发展的障碍。
    特别是当前呈现出的“三大特点”,让“中国式养老”走到了如何抉择的十字路口:首先是人多。这是中国的国情,也是非常现实的问题,必须予以重视,在任何研究和决策养老问题时,都不能绕开这个国情。
    其次是钱紧。要把养老工作做好,资金是不可缺少的重要一环,也是推动养老发展的重要保障。随着老年人口越来越多,未来养老金出现缺口的可能性也越来越大。
    再就是资源少。目前,我国养老资源少已是不争的事实,并且这种局面在相当长一段时间内难以缓解和改观。据来自民政部公布的数据显示,与中国近2亿老年人口相比,截至2012年底,中国4.4万个各类老年服务机构所拥有的床位仅为416.5万张,供需矛盾可见一斑。
    与此同时,随着我国进入老龄化社会,与之相应的养老保障体系尚未建立完善,经济发展面临调结构、稳增长的压力,“未富先老”让国内养老与国外有很大的区别。“从摇篮到坟墓”的养老保障体系难以在国内建立,其存在的弊端也较为明显,不仅成为经济增长的负担而且不可持续。国内“4-2-1”的人口结构对传统的“养儿防老”、“居家养老”形成挑战,年轻人在高房价、高学费、高医疗费用的情况下,可谓“亚历山大”。
    虽然情况不容乐观,但是也应该看到其潜在的发展机遇。老年人口众多,储蓄率高,潜在市场需求广阔,催生“银发经济”。首先与老年人需求最为紧密的为医疗保健行业,医疗器械、医药、保健产品以及保健食品等得到老年人的青睐;其次,旅游、餐饮行业已经开始显现出旺盛的需求,“爸妈下江南”等旅游项目,家宴预定、寿宴预定等项目得到老年人的喜爱。
    而对于投资者来说,“中国式养老”更多的是机遇,潜在的市场需求十分明显,而且将呈现上涨的趋势。国家层面对发展养老产业也较为支持,从前不久发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》等,可见未来国家将在财政、税收、用地等多方面支持养老产业发展。养老产业将迎来新的发展机遇。
    可借鉴创新的倒按揭养老模式
    随着物价上涨和老龄化趋势加快,我国面临的养老问题日益突出。近日,国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,或在明年上半年推行,这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式,将有规划地在国内规范发展。这种美国式或西方式的“以房养老”能否在中国入乡随俗,成为了社会各界关注的话题。
    “以房养老”国外称为“倒按揭”,出现在20世纪80年代中期,目前在美国、欧洲、日本、新加坡等发达国家推行多年,已成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在养老问题日益引起关注的今天,发达国家“以房养老”的经验或值得借鉴。
    早在上世纪60年代,美国就已开始尝试“以房养老”模式。目前最为普遍的一种模式是,由美国联邦住房管理局提供倒按揭贷款,约占全部倒按揭贷款的九成。许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租给年轻人使用,利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。
    英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量。主要有两种形式,一是把房产抵押给银行、保险公司等机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。另一种方式就是出售大房,换购小房,用差价款养老。此外,还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
    在德国,很多老人都选择把房子倒按揭给银行,然后用这些钱过质量较高的生活。比如老年人可以离开现有住宅到外地居住养老,包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也可以用倒按揭拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。
    新加坡可以一次性抵押,60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,进行抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。
      ……
    在谈到倒按揭与卖房相比较的优劣时,有银行理财师表示,倒按揭与卖房相比最大的不同在于,倒按揭可以每月领取固定养老金,而卖房则为一次性收入,这就要客户倾向于短期持续的收入还是更愿意获得一次性大笔的收入。
    此外,倒按揭锁定的是未来的房价,而现金流在出售前先回笼了。假设未来房价上涨比较快,当期出售房子并不划算,但是若养老缺口很大,投资人此前要拿到现金则必须将房子出售。但倒按揭则可以先拿到固定的养老金,同时可将房屋出售的时间点推后。
    以一套估值100万元的房子为例,消费者最多可从银行贷款60万。假设贷款期限为10年,则每月可得养老金不足5000元,十年后要处理掉房子偿还贷款。同时,在获取收益方面,房产与租金持续飙升,老人将房子出租或卖掉,或以遗赠房子为条件实施抚养协议,都要远比“以房养老”合算。还有些老人则选择将房子卖掉,在郊区买一套小房子,或者在养老院供床位来解决养老需要。
    不少市民表示,目前国内金融机构推出的倒按揭产品只有十年,对于越来越长寿的社会来说并不足够,十年后老人将房子处理后就什么保障都没有了,还不如自己把房子出租。此外,还有投资人认为,若老人有两套房,即便卖掉一套房子,按照100万,一年低风险理财的收益率都有4%-5%,每月利息都有3000-4000元左右,似乎比倒按揭要划算。
    从发达国家“以房养老”的经历看,“以房养老”要推广,需要为老人提供可靠的保障、灵活的放款和赎回安排,而这离不开政府的支持。但是,由于此类贷款周期长、风险大,如何防控政府保险背后的风险,尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时,依然值得警惕和探索。此外,所有采取“以房养老”的发达国家,都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系,“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
    业内人士表示,经过“十一五”时期的建设,我国老龄事业得到很好的发展,养老保障体系逐步建立健全,但与发达国家相比仍有很大的差距。随着独生子女的成长,空巢老人越来越多,而现有的传统子女养老模式已显得捉襟见肘。养老渠道和手段的单一,已无法满足老年人多样化养老需求。在不少银行业人士看来,“以房养老”作为一种补充性的养老选择,未来或大有可为。
    此外,对于国内养老地产市场来讲,也可以通过“以房养老”模式的创新,盘活存量房资产,使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老,这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲,也会迎来新的市场发展机会。
    非福利性国家的福利性养老
    在新加坡,55岁以上的老年人被称为乐龄人士。作为一个非福利性国家,新加坡政府一向倡导国人自食其力,政府并不鼓励父母留房给儿女,因为新加坡已经制定了年轻人可以自己买房的计划。建屋发展局为年轻夫妇提供组屋(即组合房屋,简称组屋,由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房,为大部分人的住所)的购屋津贴,帮助他们获得住房的“第一把钥匙”;当他们年老时,他们将获得住房的“第二把钥匙”,即各种从组屋套现的选择,以确保他们在退休后仍然有收入来源。新加坡政府已陆续推出一系列通过住房套现的措施,为老年人解决“有房产,没现金”的生活窘境。在拥屋率极高的新加坡,以房养老是常见的养老模式。
    新加坡有三种形式的“以房养老”:一是通过出租部分或者全部居室来换取养老收入,二是通过“以大换小”获得养老收入,三是平常所说的倒按揭,也就是反向。每种形式都与政府密切相关。前两种主要针对新加坡政府出资建造的组屋,第三种则主要针对私人建造的商品房。
    第一种是允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。新加坡政府允许老年人通过出租整套组屋或组屋的某间空房获得一定收入。国家发展部的一项最新调查显示,新加坡有25.4万年满55岁的组屋屋主,占屋主总数的30%,其中近八成已经付清组屋贷款。在这些老年人中,出租整套组屋或某间空房的人约占总数的1/10.
    第二种是老年夫妇可以将现有的较大面积的住房置换成较小面积的住房,通过“以大换小”获得养老收入。对于一些原来居住在较大面积住房的退休夫妇来说,如果子女长大成人并且已经搬到其他地方居住,老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房,以大换小后获得的净收入用作老年日常开支,或者投资一些风险小的产品来获得收益。当事人还可以根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。
    此外,20世纪90年代末,新加坡推出“乐龄公寓”计划,即专门为独居或只和老伴居住的老年人提供一种乐龄公寓,这类公寓通常面积在40平方米左右,价格低廉,一般只需五六万新元即可购买。乐龄公寓一般都建在成熟社区内,各种设施齐全完善,公共交通便利。此类公寓使用权一般为30年,可延长使用期但不能转让和继承。
    今年2月份,新加坡政府又开始正式实施“乐龄安居花红计划”。这一计划鼓励老年人卖掉现有大型组屋,搬到三房式或更小(相当于两居室或更小)的组屋或小型公寓,以领取乐龄安居花红,这一花红最多也可达2万新元。不过大屋换小屋所得收益也须有一定数额填补老人的公积金退休户头,剩余部分则可全数提取现金。
    第三种就是平常所说的倒按揭,也叫反向,主要是针对私人建造的商品房。在新加坡,60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。
    具有官方背景的职总英康保险合作社,早在1997年就率先向私人房地产业主推出了住房反向抵押贷款。从2006年3月开始,新加坡政府宣布将这一计划扩大到覆盖新加坡八成居民人口的政府组屋市场。
    2009年,新加坡政府推出屋契回购计划,即达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现在为63岁),只要家庭月收入不超过3000新元,并且名下没有其他房产,他们就可以将所居住的二房或三房式组屋(相当于一居室或两居室)最后剩余屋契,卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局套现,然后以30年租约继续住在同一间组屋中。
    尽管新加坡多样的“以房养老”形式,满足了不同层次公民的养老需求,但是“第二把钥匙”尚在探索阶段,还存在以下一些问题。
    “乐龄安居花红计划”响应者不多。一方面因为老年人一般不太愿意远离老邻居、老朋友,搬离已经非常熟悉的居住环境,另一方面也由于计划的相关条例和手续过于复杂,参与者能拿到的现金不多。
    以市场为主导的“反向抵押贷款计划”成效不显著。2006年,“反向抵押贷款计划”推出后并没有像政府预期的那样引起较大反响。与美国、韩国等以政府出面担保的“以房养老”不同,新加坡“反向抵押贷款计划”是以保险公司、银行机构主导的市场行为。私人金融机构为保护自己利益开出的一系列条款,反向按揭不仅有金融贷款上的风险,还包括人的寿命、违约等方面的风险,比一般正向按揭的情况要复杂,这些都降低了老年人对“反向抵押贷款计划”的热度。
    “屋契回购计划”也缺乏吸引力。因为政府规定屋契套现的净收益优先填补公积金账户,剩余部分才能以现金形式提出,实际上对一些年长有宅但缺少现金来源的年长者,并没有起到较好的套现作用。
    虽然新加坡“以房养老”制度仍在探索中,但是多样的“以房养老”形式作为国际经验值得借鉴。此外,需要指出的是:所有采取“以房养老”的发达国家,都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系,“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
    TIPS
    所谓“倒按揭”,也称反向抵押贷款,它发端于上世纪80年代中期的美国,主要针对老龄客户,户主将房屋抵押给银行,无需出售房产或放弃产权,即可每月获得稳定的收入用于养老。老人去世后,由银行将房产拍卖,所得全部归银行。


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